Praktijkblog: Tijdelijk? Totdat het permanent wordt
- Gepubliceerd:
- Leestijd: 3 Minuten
“Het is maar voor vijf jaar”
Voor mijn cliënten was dit vier jaar geleden uiteindelijk een doorslaggevend argument om zich neer te leggen bij de komst van twintig tiny houses op een agrarisch perceel achter hun woning. De plaatsing van vijf van die woningen op korte afstand van hun achtertuin heeft aardig wat invloed op hun uitzicht en privacy. Maar de woningen zijn bedoeld voor starters en die hebben het in deze tijd al zo moeilijk om een huis te vinden. Mijn cliënten besluiten het dan ook te accepteren. Niet ideaal, maar vooruit: het is maar tijdelijk ….
Maar wat als die vijf jaar bijna voorbij zijn en de initiatiefnemer vervolgens een omgevingsvergunning aanvraagt om de woningen permanent te maken? Precies dat zien we steeds vaker gebeuren.
De verleiding van tijdelijke woningbouw
Gemeenten staan onder grote druk om woningen te realiseren. Tijdelijke projecten bieden uitkomst. Procedures zijn vaak eenvoudiger, de maatschappelijke weerstand is kleiner en de boodschap richting de omgeving is geruststellend: dit is geen definitieve verandering van uw leefomgeving. De woningen komen er maar tijdelijk …
Voor omwonenden maakt dat verschil. Een aantasting van uitzicht en privacy of een toename van enige geluidhinder is immers beter te accepteren wanneer daar een einddatum aan vastzit.
Een nieuwe aanvraag, voor dezelfde tijdelijke woningen
Juridisch gezien is het antwoord eenvoudig. De tijdelijke vergunning loopt af en de initiatiefnemer vraagt gewoon een nieuwe vergunning aan voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Ditmaal voor een permanente wijziging van de functie op deze locatie. De gemeente moet opnieuw alle belangen afwegen en een besluit nemen op deze aanvraag.
En die belangenafweging lijkt niet zo moeilijk. Want de tijdelijke vergunning heeft haar werk al gedaan. De woningen staan er inmiddels jaren. Omwonenden zijn gewend geraakt aan de situatie. De gemeente kan wijzen op de bestaande woonfunctie. De politieke druk om woningen te behouden is onverminderd groot. En de initiatiefnemer hoeft niet meer aan te tonen dat de locatie geschikt is voor woningbouw; die woningen staan er immers al jaren. De beoogde tijdelijke situatie creëert zo haar eigen permanente werkelijkheid.
De belangen van omwonenden
Maar iets voelt hier niet goed.
Want als een project vanaf dag één wordt gepresenteerd als tijdelijk, maar na afloop eenvoudig kan worden omgezet naar een permanente situatie, wat betekent die tijdelijkheid dan nog voor omwonenden die de wijziging hebben geaccepteerd met het vooruitzicht dat het maar tijdelijk zou zijn.
Als een gemeente aangeeft dat een ontwikkeling maximaal vijf jaar duurt, mag een burger dan verwachten dat die ontwikkeling na vijf jaar daadwerkelijk verdwijnt? Of moet hij er rekening mee houden dat de tijdelijke vergunning slechts een tussenstation is naar een permanente bestemming?
Dat zijn geen juridische vragen, maar vragen over betrouwbaarheid en rechtszekerheid. En die rechtszekerheid vormt een van de fundamenten van goed bestuur. Dit raakt het vertrouwen in de overheid.
Een ongemakkelijke discussie
Niemand kan vijf jaar vooruitkijken. Juist daarom verdient dit onderwerp alle aandacht. Want wanneer tijdelijke woningbouw in de praktijk steeds vaker permanent blijkt te worden, neemt de overheid omwonenden, die die woningbouw juist accepteren vanwege dat tijdelijke karakter, gewoon in de maling.
De keuze voor een tijdelijke omgevingsvergunning is een verantwoordelijke keuze en dient zorgvuldig genomen te worden. Omwonenden dienen op basis van het rechtszekerheidsbeginsel te kunnen vertrouwen op de tijdelijkheid. Het dient voor iedereen vooraf heel duidelijk te zijn dat vijf jaar in dat geval ook echt gewoon vijf jaar is.
