Bestemmingsplan – Inzicht, mogelijkheden en juridische ondersteuning
5.0 op Google Reviews
Wij zijn uw betrouwbare partner
Veranderingen die we zien
Ruimte en regels
in Nederland
In ons land, waar de druk op de leefruimte groot is, spelen bestemmingsplannen (tegenwoordig het omgevingsplan) een belangrijke rol. Gemeenten leggen hierin vast welke functies op een locatie zijn toegestaan en welke bestemming ieder perceel heeft. Bijvoorbeeld een woonbestemming, een bedrijfsbestemming, een recreatieve bestemming of een maatschappelijke bestemming. Ook de bouwmogelijkheden, zoals de maximale hoogte van gebouwen, zijn vastgelegd.
Wie plannen heeft die buiten de huidige regels van het bestemmingsplan vallen, kan die plannen niet zomaar uitvoeren. Voor nieuwbouw, het verbouwen van woningen of gebouwen of voor een functiewijziging van een gebouw of een perceel kan een wijziging van het bestemmingsplan nodig zijn middels het aanvragen van omgevingsvergunningen met het risico op het voeren van juridische procedures.
RechtenRoute adviseert woningeigenaren en bedrijven bij de totstandkomingsprocedures van planwijzigingen. Wij brengen de situatie in kaart, bespreken de juridische mogelijkheden en adviseren wat op ieder moment de beste stap is om te doen.
Hoe RechtenRoute adviseert
Onze missie
Wij brengen eerst de situatie in kaart: welke juridische regels zijn van toepassing, welke partijen zijn betrokken en waar liggen kansen en risico’s. Vervolgens bespreken we de verschillende opties en adviseren wij welke stap op dat moment het beste is. Een wijziging van het bestemmingsplan aanvragen, een omgevingsvergunning aanvragen, in overleg treden, een zienswijze indienen, bezwaar aantekenen of beroep instellen? Met onze adviezen en begeleiding bent u verzekerd van een deskundige blik op uw situatie. Wij adviseren u om de beste oplossing te bereiken of zorgen ervoor dat uw kansen in bezwaar- of beroepsprocedures optimaal worden benut.
Met jarenlange ervaring in de ruimtelijke ordening, weten wij welke belangen er spelen en welke praktische oplossingen mogelijk zijn.
Lees meer over onze aanpak
01.
Uw opties in kaart brengen
Welke bouwmogelijkheden heb ik op mijn eigen grond? Op welke plekken mag ik bouwen? Wat zijn de bouwrechten van mijn buurman? En heeft de gemeente plannen voor de gronden achter mijn huis?
02.
Alternatieve oplossingen
Bedenk eerst goed wat u op uw perceel wilt realiseren en controleer vervolgens in het omgevingsplan of dit is toegestaan. Pas daarna is het zinvol om de gemeente te benaderen met de vraag of uw plannen mogelijk zijn of mogelijk gemaakt kunnen worden.
03.
Praktische aspecten
Hoe verloopt de procedure precies? Wanneer is het moment om in actie te komen? Met welke kosten moet u rekening houden? En zijn er andere omwonenden of belanghebbenden met wie u gezamenlijk kunt optreden?
Vult u het contactformulier in en wij nemen snel contact op om een afspraak in te plannen. We maken dan een afspraak met u om de zaak te bespreken tijdens een telefoongesprek van 30 minuten. Hier rekenen we € 79 voor.
Hoe eerder wij met u meekijken, hoe beter wij u kunnen adviseren.
Blog
Wat is een bestemmingsplan?
Een bestemmingsplan (momenteel tijdelijk onderdeel van het omgevingsplan) legt vast welke functie een locatie heeft, wat er op een perceel mag worden gebouwd en hoe een gebouw mag worden gebruikt. Denk aan de maximale bouwhoogte, de plaats waar gebouwd mag worden op een perceel en het toegestane gebruik van een gebouw en een perceel. Het plan biedt dus duidelijkheid, maar legt tegelijkertijd ook beperkingen op. Uiterlijk in 2029 dient iedere gemeente voor heel haar grondgebied één Omgevingsplan vast te stellen waarmee alle huidige bestemmingsplannen vervallen.
Bestemmingsplan wijzigen
Nieuwe ontwikkelingen of plannen voor het verbouwen of vergroten van bestaande bebouwing passen niet altijd binnen het bestaande bestemmingsplan. In dat geval dient de gemeente gevraagd te worden of ze bereid zijn mee te werken om het plan te wijzigen. Dat opent mogelijkheden voor de initiatiefnemer, maar kan gelijktijdig leiden tot onrust in de omgeving.
Wanneer is een wijziging van het bestemmingsplan nodig?
Een bestemmingsplan wijzigen is noodzakelijk wanneer een initiatief niet past binnen het bestaande plan. Vaak dient dan één of meer aanvragen om een omgevingsvergunning aangevraagd te worden (BOPA) waarbij onderbouwd moet worden dat het plan ruimtelijk en maatschappelijk verantwoord is.
De procedure
De procedure voor het wijzigen van een bestemmingsplan is best wel complex en veelomvattend. De gemeente dient een uitgebreide belangenafweging te maken en betrekt daarbij allerlei ruimtelijke aspecten zoals de belangen van omwonenden, de natuur, het milieu, de bodem, het verkeer en het water. Vaak zijn tal van omgevingsonderzoeken nodig om zorgvuldig tot een besluit te kunnen komen. Daarnaast dient participatie plaats te vinden en kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen of bezwaar aantekenen. Tenslotte is een beroepsprocedure bij de bestuursrechter mogelijk.
Beroep tegen het bestemmingsplan
De gemeenteraad stelt een bestemmingsplan of de wijziging daarvan vast. Vervolgens kan nog beroep worden ingesteld bij de Raad van State door belanghebbenden.
Afwijken van het bestemmingsplan
Soms is een volledige wijziging van het bestemmingsplan niet nodig en kan een initiatief plaatsvinden door het verlenen van een omgevingsvergunning waarmee het mogelijk wordt om af te wijken van het bestemmingsplan. Dit is vaak een snellere route, maar vraagt ook om een zorgvuldige motivering van de gemeente.
RechtenRoute als deskundige adviseur
Een bestemmingsplan kan kansen bieden, maar ook beperkingen geven. Door vroegtijdig deskundig advies in te winnen, bent u beter in staat om uw positie te bepalen. Of u nu initiatiefnemer bent of juist belanghebbende. RechtenRoute adviseert u graag om richting te kiezen en u stap voor stap te begeleiden bij het bereiken van uw doelen.
Veelgestelde vragen
FAQ - bestemmingsplan
Hoe kan ik een bestemmingsplan inzien?
Bestemmingsplannen die nu gelden zijn digitaal te raadplegen via het Omgevingsloket en zijn ook vaak nog op de website van de gemeente te vinden.
Hoe kan ik de bestemming van een perceel opzoeken?
Door het adres of het kadastraal nummer in te voeren in het Omgevingsloket ziet u welke bestemming op dat perceel rust.
Hoe weet ik of ik mag bouwen op een perceel?
De bouwmogelijkheden staan beschreven in het geldende bestemmingsplan. Hierin staat wat, waar en hoe hoog gebouwd mag worden. Dit kan afgeleid worden aan de hand van de plankaart in combinatie met de legenda, de planregels en de toelichting van het plan.
Kan de gemeente zomaar een bestemmingsplan wijzigen?
Ja, de gemeente mag een bestemmingsplan wijzigen indien daar aanleiding voor is. Dit kan zowel op eigen initiatief zijn als ook op verzoek van een andere partij. Dat kan echter niet van de ene op de andere dag. De gemeente moet daarvoor een formele procedure volgen waarbij, afhankelijk van de gekozen procedure, inspraak, zienswijzen, bezwaar en beroep mogelijk is voor belanghebbenden.
Welke soorten plannen zijn er bij de gemeente?
Er bestaan bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen en beheersverordeningen. Die behoren nu feitelijk allemaal tot het tijdelijke Omgevingsplan van de gemeente dat in 2029 vervangen dient te worden door één nieuw Omgevingsplan per gemeente.
Hoe bindend is een bestemmingsplan?
Een bestemmingsplan is juridisch bindend voor burgers, bedrijven en de overheid zelf. Dit geldt ook voor het Omgevingsplan dat sinds 1 januari 2024 op basis van de Omgevingswet de opvolger is van het bestemmingsplan.