Praktijkblog: Niet tegen woningbouw, wél tegen een onnodige en onevenredige aantasting van het woongenot
- Gepubliceerd:
- Leestijd: 5 Minuten
De woningnood is groot. Nieuwe woningen zijn nodig en veel woningeigenaren begrijpen heel goed dat hun woonomgeving daardoor kan veranderen. Wie naast of achter zijn woning een braakliggend terrein, een groot perceel of een voormalige bedrijfslocatie heeft liggen, kan er in deze tijd niet zonder meer vanuit gaan dat daar nooit nieuwe woningen gebouwd zullen worden.
Maar dat betekent niet dat omwonenden iedere invulling van een woningbouwplan moeten accepteren. Er is namelijk een belangrijk verschil tussen de vraag óf woningbouw op een locatie aanvaardbaar is en de vraag hoe die woningbouw vervolgens wordt ingepast.
Juist bij dat laatste gaat het in de praktijk regelmatig mis.
Woningbouw aanvaardbaar, verkaveling niet
Stel dat op een locatie meerdere woningen kunnen worden gebouwd. Vanuit stedenbouwkundig en ruimtelijk oogpunt bestaat tegen woningbouw weinig bezwaar. Ook de omwonenden begrijpen dat de locatie zich voor woningbouw leent.
Vervolgens presenteert de initiatiefnemer echter een bouwplan waarbij de nieuwe woningen zo dicht mogelijk tegen de bestaande woonpercelen worden geplaatst.
Voor de initiatiefnemer kan dat zeer aantrekkelijk zijn. Door de beschikbare grond maximaal te benutten, kunnen immers meer of grotere woningen worden gerealiseerd. Maar de gevolgen daarvan komen voor een belangrijk deel terecht bij de bestaande omwonenden.
Zij worden ineens geconfronteerd met hoge gevels vlak bij hun tuin, ramen die rechtstreeks op hun perceel uitkijken, verlies van privacy, minder uitzicht, schaduwwerking en een veel intensiever gebruik direct langs hun perceelsgrens.
De discussie gaat dan niet meer over de noodzaak van woningbouw maar over de vraag of dit bouwplan met deze verkaveling wel redelijk is tegenover de bestaande omwonenden.
Een initiatiefnemer moet verder kijken dan zijn eigen bouwperceel
Bij een woningbouwontwikkeling houdt de ruimtelijke afweging niet op bij de kadastrale grenzen van het bouwperceel.
Ook de gevolgen voor de omgeving tellen mee. Onder de Omgevingswet moet uiteindelijk sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). In gewone taal: verschillende belangen moeten op een zorgvuldige manier tegen elkaar worden afgewogen.
Dat betekent niet dat een omwonende recht heeft op een onveranderde omgeving. Ook bestaat er niet voor iedere situatie één wettelijke minimumafstand die altijd tussen een nieuwe woning en een bestaand woonperceel moet worden aangehouden. Maar het betekent ook niet dat alles maar aanvaardbaar is zolang een woning technisch gezien op het bouwperceel past.
De afstand tot bestaande woningen en tuinen, de bouwhoogte, de situering van ramen en balkons, privacy, bezonning, uitzicht en de intensiteit van het gebruik kunnen allemaal een rol spelen bij de beoordeling van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Vooral wanneer nieuwe bebouwing pal tegen bestaande woonpercelen wordt geprojecteerd, terwijl op het te ontwikkelen bouwperceel ook ruimte bestaat voor een andere verkaveling, wordt de vraag relevant waarom voor juist deze verkaveling is gekozen.
Waarom omwonenden met de nadelen opzadelen?
Stel dat een ontwikkellocatie voldoende groot is om de woningen anders te positioneren. Waarom worden de nieuwe woningen dan toch op zeer korte afstand van bestaande achtertuinen gebouwd?
Waarom wordt de afstand tussen de nieuwe woningen onderling ruim gehouden, terwijl aan de randen van het plan nauwelijks afstand tot bestaande woningen wordt aangehouden?
En waarom moeten omliggende woningeigenaren een aanzienlijk verlies aan privacy, uitzicht en woonkwaliteit accepteren om binnen het nieuwe plan een zo gunstig mogelijke verkaveling te realiseren?
Een goed woningbouwplan kijkt niet alleen naar de kwaliteit van de nieuwe woonomgeving maar houdt ook rekening met de gevolgen voor de bestaande woonomgeving.
Een paar meter verschuiven kan een groot verschil maken
Juist daarom is het verstandig om al voor en tijdens de ontwerpfase van een woningbouwplan serieus rekening te houden met de belangen van omwonenden.
Soms kan een relatief beperkte aanpassing veel verschil maken. Zoals het verschuiven van een bouwvlak, het anders oriënteren van woningen, meer afstand aanhouden tot een bestaande perceelsgrenzen of het aanhouden van een lagere bouwhoogte aan de randen van het plan.
Voor de haalbaarheid van het woningbouwplan hoeft zo’n aanpassing misschien nauwelijks gevolgen te hebben. Voor omwonenden kan het verschil groot zijn.
Daar ligt ook de waarde van goede participatie. Participatie is niet het presenteren van een vrijwel definitief ontwerp en vervolgens vragen wat de buren ervan vinden. Goede participatie betekent dat je bereid bent te onderzoeken of gerechtvaardigde belangen van omwonenden door het ontwerp of de aanpassing van het plan beter kunnen worden beschermd.
Lees ook: Praktijkblog: Gebrekkige participatie leidt tot juridisering
Wie geen rekening houdt met omwonenden lokt zelf bezwaren uit
Een bepaalde situatie kom ik geregeld tegen in de praktijk: Omwonenden begrijpen dat er woningbouw komt en zijn daar niet tegen. “Maar waarom moet die nieuwe woningen zo dicht tegen mijn perceel worden gebouwd terwijl er ruimte genoeg is om het anders te doen?”.
Wanneer de initiatiefnemer vervolgens niet bereid is die vraag serieus te onderzoeken, blijft er voor omwonenden weinig anders over dan bezwaar te maken tegen de vergunning die de ontwikkeling mogelijk maakt om hun belangen te behartigen. Zij accepteren een inbreuk op hun woongenot maar niet een onevenredige inbreuk.
Die omwonende wordt vervolgens ‘geframed’ als iemand die woningbouw probeert tegen te houden. Maar dat is dus niet terecht. Want waarom zou je een onnodige verkaveling met onevenredig nadeel voor jouw woongenot accepteren?
De omwonende verzet zich niet tegen woningbouw, maar tegen de wijze waarop die woningbouw wordt uitgevoerd. Indirect is het dus de initiatiefnemer zelf die met een te maximale verkaveling bezwaren uitlokt vanuit de omgeving.
Bezwaar maken is niet verwijtbaar maar kan noodzakelijk zijn
Een bezwaarschrift is in zo’n situatie geen poging om de bouw van woningen tegen te houden. Het is het enige beschikbare middel voor een omwonende om een onevenredig nadelige aantasting van zijn woon- en verblijfsklimaat in en rond zijn woning te voorkomen. Het doel is om een betere belangenafweging af te dwingen met een andere verkaveling als gevolg.
Een goed woningbouwproject begint met tevreden buren
Er moeten veel nieuwe woningen gebouwd worden in ons land. Iedere stad en ieder dorp gaat hiermee te maken krijgen. Dat vraagt iets van bestaande bewoners. Zij zullen moeten accepteren dat hun omgeving kan veranderen en dat open ruimte niet altijd openblijft.
Maar dat vraagt óók iets van initiatiefnemers. Houdt rekening met de belangen van omwonenden en met de structuur van de omgeving. Neem omwonenden serieus en laat ze participeren aan de ‘voorkant’ van het plan. Draagvlak creëren is belangrijk om in een later stadium geen bezwaren te treffen. En als dit betekent dat er een woning minder mogelijk is in het plangebied dan is dat ook wat waard.
De beste woningbouwplannen zijn immers niet noodzakelijk de plannen waarin iedere beschikbare vierkante meter maximaal wordt benut. Het zijn de plannen waarin nieuwe woningen worden gebouwd met respect voor het woonklimaat van omliggende bestaande woningen.
Wellicht iets om over na te denken voor initiatiefnemers die zichzelf vaak tegenkomen bij bezwaarschriftencommissies en rechtbanken.
RechtenRoute adviseert en begeleidt initiatiefnemers en omwonenden bij bouwprojecten. Als partijadviseur of als intermediair. Met oog voor ieders belang dragen wij praktische oplossingen aan om draagvlak te creëren voor het mogelijk maken van broodnodige nieuwe woningbouwprojecten.