Wat is planschade en wanneer heeft u recht op vergoeding?
- Gepubliceerd:
- Leestijd: 4 Minuten
Een bouwplan, wijziging van het omgevingsplan of project in uw omgeving kan financiële gevolgen hebben. Denk aan waardedaling van uw woning, minder privacy, meer geluid, extra verkeer of beperkingen voor uw bedrijf. In sommige gevallen kunt u recht hebben op vergoeding van die schade. Dat wordt planschade (nadeelcompensatie) genoemd.
In dit artikel leggen wij uit wat planschade is, wanneer schade kan ontstaan en wanneer vergoeding mogelijk is.
De gemeente kan de regels voor een locatie wijzigen, maar niet zonder procedure en belangenafweging. Zij moet uitleggen waarom de wijziging nodig en aanvaardbaar is. Ook moet u de mogelijkheid krijgen om te reageren.
In dit artikel leggen wij uit wat dat betekent, welke rechten u heeft en wanneer het verstandig is om in actie te komen.
Wat is planschade?
Planschade is financiële schade die ontstaat door een planologische wijziging of een ruimtelijk besluit van de overheid.
Dat kan bijvoorbeeld gaan om een wijziging van het omgevingsplan, een omgevingsvergunning, een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Door zo’n besluit kan uw woning minder waard worden of kan uw bedrijf schade lijden.
Voorbeelden van planschade zijn:
- Waardedaling van uw woning door nieuwbouw in de buurt
- Minder uitzicht, privacy of zonlicht
- Meer geluid, verkeer of parkeerdruk
- Slechtere bereikbaarheid van uw bedrijf
- Beperkingen in het gebruik van uw perceel
- Omzetverlies door een overheidsmaatregel
Niet iedere vorm van hinder is automatisch planschade. Het moet gaan om schade die voldoende verband houdt met een besluit of maatregel van de overheid.
Planschade of nadeelcompensatie?
Veel mensen gebruiken nog steeds het woord planschade. Juridisch ligt dat onder de Omgevingswet anders. Sinds de Omgevingswet wordt schade door rechtmatig overheidshandelen behandeld als nadeelcompensatie.
Het verschil zit vooral in het wettelijke kader. Waar vroeger werd gesproken over planschade onder de Wet ruimtelijke ordening, wordt onder de Omgevingswet gesproken over nadeelcompensatie.
Wanneer kan planschade ontstaan?
Planschade kan ontstaan als de overheid een besluit neemt waardoor uw situatie verslechtert. Dat kan gaan om een besluit dat nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt nabij uw perceel, maar ook om een besluit dat uw eigen gebruiksmogelijkheden op uw perceel beperkt. In de praktijk ontstaat planschade vaak door ontwikkelingen in de directe omgeving. Bijvoorbeeld als naast uw woning appartementen worden gebouwd, een groenstrook verdwijnt, een weg wordt aangelegd of een bedrijf of horecafunctie wordt toegestaan.
Ook ondernemers kunnen schade lijden. Bijvoorbeeld als een bedrijf tijdelijk of permanent minder goed bereikbaar wordt of nieuwe regels de bedrijfsvoering beperken.
Welke soorten schade komen mogelijk voor vergoeding in aanmerking?
Planschade kan verschillende vormen hebben. De meest voorkomende zijn waardedaling van onroerende zaken, inkomensschade en beperking van gebruiksmogelijkheden.
Waardedaling van een woning of perceel
Een woning of perceel kan minder waard worden door een ruimtelijke ontwikkeling in de omgeving. Denk aan verlies van uitzicht, meer inkijk, schaduw, geluid of extra verkeersdruk.
Maar niet iedere waardedaling wordt vergoed. Er wordt beoordeeld of de schade voldoende groot is, of de ontwikkeling voorzienbaar was en welk deel van de schade voor uw eigen rekening blijft.
Inkomensschade of omzetverlies
Ook ondernemers kunnen schade lijden door een besluit van de overheid. Bijvoorbeeld als een winkel, horecazaak of bedrijf minder goed bereikbaar wordt door een ruimtelijke maatregel en klanten daardoor wegblijven.
In dat geval moet worden bekeken of het omzetverlies voldoende verband houdt met het besluit en of de schade boven het normaal ondernemersrisico uitstijgt.
Beperking van gebruiksmogelijkheden
Soms ontstaat schade doordat u uw perceel of bedrijfslocatie minder goed kunt gebruiken. Bijvoorbeeld als een deel van uw perceel door nieuwe regels niet meer mag worden bebouwd, terwijl dat eerder wel mogelijk was. Of als een bedrijfsruimte door een wijziging van het omgevingsplan niet meer voor dezelfde activiteiten mag worden gebruikt.
Wanneer heeft u recht op planschadevergoeding?
U heeft niet automatisch recht op vergoeding zodra u nadeel ervaart. Er moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan.
Er moet sprake zijn van schade die voldoende zeker en objectief vast te stellen is. Ook moet de schade het gevolg zijn van een rechtmatig besluit van de overheid. Denk aan een wijziging van het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een projectbesluit.
Daarnaast wordt gekeken of de schade voor uw eigen rekening hoort te blijven. Een deel van de schade valt onder het normale maatschappelijke risico. Dat betekent vaak dat geringe nadelen door ontwikkelingen in de omgeving niet altijd worden vergoed.
Ook voorzienbaarheid speelt een belangrijke rol. Als u bij aankoop van uw woning of perceel wist of had kunnen weten dat een bepaalde ontwikkeling mogelijk was, kan dat gevolgen hebben voor uw recht op vergoeding.
Hoe wordt planschade beoordeeld?
Bij planschade wordt er soms gekeken naar wat er feitelijk is veranderd en wordt er soms gekeken naar de maximale mogelijkheden onder de oude en nieuwe planologische situatie. Dit hangt af of de aanvraag onder de regels van de nieuwe Omgevingswet wordt afgehandeld of nog op basis van de (oude) Wet ruimtelijke ordening. Dit betreft een geheel andere wijze van schade berekenen dus het is belangrijk dat u goed weet welke wettelijk kader van toepassing is.
Bij waardeverlies van een woning wordt een vergelijking gemaakt tussen de waarde vóór en na het schadeveroorzakende besluit. Bij inkomensschade door ondernemers wordt gekeken naar omzetgegevens van enkele jaren voor de schadeveroorzakende ontwikkeling en worden die gegevens vergeleken met de omzetcijfers daarna.
Twijfelt u of u recht heeft op vergoeding?
Planschade kan ingewikkeld zijn. RechtenRoute helpt woningeigenaren en bedrijven die schade ervaren door ruimtelijke besluiten. Wij brengen uw situatie in kaart, beoordelen of uw schade mogelijk voor vergoeding in aanmerking komt en adviseren over de juiste vervolgstappen. Wij kunnen u ook volledig begeleiden tijdens de schadeprocedure tegen een aantrekkelijk tarief.