Praktijkblog: Wie is hier eigenlijk de NIMBY?
- Gepubliceerd:
- Leestijd: 4 Minuten
“Niet in mijn achtertuin.” Vrijwel iedereen kent de term NIMBY. Het is een afkorting van het Engelse Not In My Back Yard. De term wordt vaak wat populistisch gebruikt om mensen aan te duiden die niet tegen noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen zijn, behalve als deze naast hun eigen woning verschijnen.
Maar is een bezwaar van omwonenden altijd een geval van NIMBY? Uit een recente situatie uit mijn praktijk blijkt dat de werkelijkheid vaak veel genuanceerder is.
Een woning in de achtertuin
Mijn klant woont in een rustige woonwijk aan de rand van een dorp. De naastgelegen overbuurman beschikt over een bijzonder diep perceel van ongeveer 130 meter lang. Dit perceel grenst over de laatste 30 meter aan het perceel van mijn klant. Die overbuurman heeft nu het plan op zijn perceel een extra woning te bouwen voor zijn dochter.
Een sympathiek idee ware het niet dat hij de nieuwe woning helemaal op het achterste deel van zijn perceel wil bouwen, zo ver mogelijk weg van zijn eigen woning en ….. precies naast de woning van mijn klant.
Zijn eigen uitzicht, privacy en woongenot veranderen daardoor nauwelijks. Maar mijn klant en twee andere omwonenden krijgen hierdoor juist wel te maken met een verlies van uitzicht, minder privacy en een meer ingesloten ligging van hun woning.
Met andere woorden: de initiatiefnemer zelf ervaart nauwelijks de nadelen van zijn eigen plan, terwijl drie omwonenden die nadelige gevolgen wel ondervinden.
Is dat dan NIMBY?
Sommigen zullen zeggen: “Die buren willen gewoon geen nieuwe woning in hun omgeving.” Maar zo eenvoudig ligt het hier niet.
Bij veel ruimtelijke ontwikkelingen zoals de aanleg van wegen, hoogspanningtracés of spoorlijnen is sprake van een algemeen maatschappelijk belang. De aanleg van deze voorzieningen zijn nodig waarbij het vaak onontkoombaar is dat sommige omwonenden daarvan de nadelen ervaren met een verminderde sitering van hun woning en een achteruitgang in hun woongenot.
In deze situatie ligt dat anders. Hier gaat het namelijk niet om maatschappelijk voorziening of een woningbouwlocatie waarvan de aanleg in het belang is van de lokale gemeenschap.
Hier gaat het om een ontwikkeling met alleen een eigen belang. Dat maakt de vraag gerechtvaardigd of het redelijk is dat de nadelige gevolgen hiervan vrijwel volledig bij de buren terechtkomen.
Want ….. wie is hier eigenlijk de NIMBY?
De meest interessante vraag in deze zaak is wel: wie is hier nu eigenlijk de NIMBY? Normaal gesproken wordt dat etiket opgeplakt aan de omwonenden die bezwaar maken tegen een plan. Maar in deze situatie kun je het ook omdraaien.
De initiatiefnemer kiest er namelijk bewust voor om de nieuwe woning niet in de buurt van zijn eigen woning te bouwen, dus niet in zijn eigen tuin, maar helemaal achterop zijn perceel. Daardoor blijft zijn eigen privacy, uitzicht en woongenot intact maar krijgen zijn achterburen te maken met de nadelige gevolgen van zijn plan.
Gesteld kan worden dat de overbuurman hier een vorm van ‘Not In My Back Yard‘ toepast bij zijn eigen initiatief. Niet door een ontwikkeling tegen te willen houden, maar door de ruimtelijke gevolgen van zijn eigen plan zoveel mogelijk buiten zijn eigen ‘achtertuin’ te laten landen. Gevalletje wel de lusten dus …. maar niet de lasten.
Een goede belangenafweging is essentieel
De overbuurman heeft een omgevingsvergunning (BOPA) aangevraagd om de extra woning te kunnen bouwen want dit is niet toegestaan binnen het huidige Omgevingsplan. Onder de Omgevingswet moet de gemeente toetsen of het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
Hierbij dient de gemeente een zorgvuldige belangenafweging te maken waarbij alle belangen dienen te worden meegewogen. Het belang van een initiatiefnemer weegt niet altijd zwaarder dan dat van de omwonenden. In dit geval is het natuurlijk de vraag of de lasten en de lusten van een individuele ruimtelijke ontwikkeling op een aanvaarbare en evenredige manier worden verdeeld. Juist die belangenafweging vormt de kern van een goede ruimtelijke besluitvorming.
Bezwaar maken is niet hetzelfde als tegen ontwikkeling zijn
Een goed plan houdt rekening met álle belangen, niet alleen met die van de initiatiefnemer. Als initiatiefnemers hun verantwoordelijkheid nemen en de belangen van omwonenden serieus nemen kunnen veel plannen geruislozer en sneller gerealiseerd worden.
Uit deze praktijksituatie blijkt dat dat mensen die bezwaar maken tegen een bouwplan niet automatische de echte NIMBY zijn. Zij hebben het volste recht om voor hun belangen op te kunnen komen als die onvoldoende zijn meegewogen in de planvormingsfase. Als de nieuwe woning 30 meter verder terug op het perceel van de overbuurman wordt gebouwd hebben ze er waarschijnlijk geen probleem mee.
Bouwplan in uw omgeving?
Krijgt u te maken met een bouwplan of project in uw directe omgeving? Dan is het verstandig om in een zo vroeg mogelijk stadium contact op te nemen met RechtenRoute, zodat we op alle mogelijk manieren kunnen zorgen dat de impact van dat plan op uw woongenot zo minimaal mogelijk is.