Praktijkblog: Een woonbestemming betekent nog niet dat je mag bouwen
- Gepubliceerd:
- Leestijd: 3 Minuten
“Het perceel heeft toch een woonbestemming? Dan mag ik daar toch een schuur bouwen?“
Het klinkt logisch, maar zo eenvoudig is het niet. In mijn praktijk kom ik regelmatig situaties tegen waarin een bouwplan logischerwijs toegestaan lijkt, maar bij een nadere juridische beoordeling van de planregels op de locatie helemaal niet blijkt te passen binnen het omgevingsplan.
Onlangs speelde zo’n situatie bij een klant van mij.
De buurman van mijn klant is eigenaar van een onbebouwd perceel met de bestemming wonen. Hij wil daar een vrijstaand bijgebouw in de vorm van een garage/berging van ongeveer 90 m² bouwen. Op het eerste gezicht lijkt dat misschien geen probleem. De bestemming is immers “Wonen”. Maar er is één belangrijk detail. Op de plankaart is voor dit perceel geen bouwvlak opgenomen waar een woning mag worden gebouwd. En dat maakt juridisch een wereld van verschil.
Geen bijgebouw zonder hoofdgebouw nodig
In vrijwel ieder omgevingsplan staat een definitie van een bijgebouw. De formulering verschilt soms iets per gemeente, maar de strekking is vrijwel altijd hetzelfde: Een bijgebouw is een gebouw dat functioneel en bouwkundig ondergeschikt is aan een hoofdgebouw. Dat betekent dat een bijgebouw niet op zichzelf toegestaan is. Het moet horen bij een hoofdgebouw, in dit geval bij een woning.
Eigenlijk zegt het woord het al: een gebouw is alleen een bijgebouw als er ook daadwerkelijk iets is waar het “bij” hoort.
Geen woning, dus ook geen garage/carport
Op dit perceel ontbreekt het bouwvlak voor een woning. Daardoor kan op grond van het omgevingsplan geen hoofdgebouw worden gebouwd. En als een hoofdgebouw niet is toegestaan, ontbreekt ook de juridische basis voor een bijgebouw. Een garage/carport op een onbebouwd woonperceel zou dan immers geen bijgebouw zijn, maar feitelijk een zelfstandig gebouw. En juist dat is volgens de planregels niet toegestaan want alléén een woning is toegestaan als hoofdgebouw. En een woning is hier niet toegestaan. Snapt u het nog?
Alleen een woonbestemming is dus niet genoeg
Vaak wordt gedacht dat een woonbestemming automatisch betekent dat er gebouwd mag worden. Dat is een misverstand. Wie alleen naar de bestemming kijkt, mist vaak de helft van het verhaal. Een omgevingsplan bestaat uit veel meer dan alleen de bestemming. Juist de bouwregels, de gebruiksregels en de definities bepalen, in combinatie met de aanduidingen op de plankaart, wat er wel en niet precies is toegestaan op een locatie.
De buurman van mijn klant kan op basis van deze planregels helemaal geen garage/carport bouwen op dit perceel. Hij zal bij de gemeente moeten aankloppen of de gemeente bereid is mee te werken aan zijn bouwplan. Hiervoor zal sowieso een afwijking van het omgevingsplan nodig zijn met een omgevingsvergunning BOPA, waarbij het nog maar de vraag is of de gemeente vanuit oogpunt van ETFAL deze medewerking zal willen verlenen. Het planologisch toestaan van iets wat feitelijk een bijgebouw is als zelfstandig hoofdgebouw op een perceel met een woonbestemming is vrij ongebruikelijk en wellicht vanuit planologisch niet zomaar overal wenselijk.
Voorkom vervelende verrassingen
Wilt u zelf bouwen of krijgt uw buurman een vergunning voor een bouwplan waarvan u twijfelt of het wel mag? Beoordeel dan altijd eerst goed of het omgevingsplan dit initiatief wel toelaat. In de praktijk blijken bouwplannen regelmatig strijdig te zijn met de planregels, terwijl dat op het eerste gezicht helemaal niet zo lijkt.
Bij RechtenRoute beoordelen wij dagelijks omgevingsplannen en omgevingsvergunningen. Vaak kunnen wij, na enig onderzoek, al snel aangeven of een bouwplan op een bepaald perceel juridisch houdbaar is of dat er wijziging van het omgevingsplan nodig is. Zie onze website voor de kosten die wij rekenen voor een dergelijke planologische beoordeling van een locatie.